上海上半年商业地产成交回升 新兴商务区成亮点

今年上半年，上海住宅市场成交表现活跃，热度不断提升。与此同时，持续宽松的货币政策也使得商业地产市场有所表现。虽然目前商业房产整体仍处于“供大于求”的市场格局，但业内人士认为，得益于写字楼和商铺市场成交、租赁的逐渐回暖，上海商业地产后市可期。

□地产评论员 孟子谅

今年上半年，上海住宅市场成交表现活跃，热度不断提升。与此同时，持续宽松的货币政策也使得商业地产市场有所表现。虽然目前商业房产整体仍处于“供大于求”的市场格局，但业内人士认为，得益于写字楼和商铺市场成交、租赁的逐渐回暖，上海商业地产后市可期。

◎成交同比上涨

上海中原地产研究咨询部数据显示，今年上半年，上海商业地产共计成交167.3万平方米。其中，写字楼(含酒店式公寓)成交面积达108.6万平方米，同比上涨12.6%;成交均价为26615元/平方米。与此同时，今年上半年上海商铺产品的成交面积达到58.7 万平方米，同比也上涨了10.4%。

对此，上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏表示，2014年四季度以来政策层面的利好、供应量的增加以及“大虹桥”等区域优质商办产品的入市等因素，共同推动了今年上半年商业地产市场成交量的上扬。

德佑链家研究部总监陆骑麟则认为，随着近年来写字楼空置率持续走低，租金不断上涨，部分企业开始倾向于以整层或整栋形式购入写字楼作为企业总部，因此，今年写字楼市场出现了不少大宗交易，这也是助推写字楼成交量上涨的重要原因。

今年成交火热的商办项目中，中环协信天地、虹桥协信中心均有被整栋收购的记录。DTZ戴德梁行中国区写字楼部数据显示，今年上半年上海写字楼市场的大宗交易面积同比去年上涨了11%，保持着连续的增长势头。

◎写字楼呈现“去中心化”

商业地产市场成交有所上升，其中，中外环、外环外等新兴商务区的写字楼产品表现抢眼。

数据显示，今年上半年，位于中外环区域的写字楼成交面积占比达到了全市的22.7%，同比增加了近10个百分点。其中就包括中环协信中心、绿地中环广场等成交火热的项目。

上海写字楼市场的“去中心化”趋势被认为是造成这种情况的主要原因。

DTZ戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁表示，目前写字楼市场的热销项目大多位于新兴商务区，如“大虹桥”区域、长风板块、北蔡板块等，其中“大虹桥”区域的表现尤为突出。

“越来越多的租户开始考虑从核心商圈撤离而迁入非核心区域。”陆骑麟说，“这些次中心区域的特点是配套较好、轨道交通完善、新的办公楼宇较多，且租金相对市中心区域可以便宜3-4成。正是这些因素不断吸引着租客、买家的关注，使得这些区域的写字楼产品在今年上半年表现良好。”

沈洁也预测，写字楼市场未来供应格局将持续由核心区转向新兴商务区，未来5年内，新兴商务区甲级写字楼供应量或将达到核心板块的142%。

◎未来表现或可期

相比成交量，今年上半年上海商业地产市场的供应量同比增幅更加明显，商办市场仍旧面临着较大的库存压力。

数据显示，今年上半年上海写字楼新增供应面积达到234.8万平方米，同比去年上涨了117.6%;而商铺的供应量在上半年也达到了96.4万平方米，同比增长了12.4%。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，虽然市场去化速度有所加快，但由于近两年房企对商业地产的布局力度加大，以及虹桥商务区等区域逐渐进入供应“高潮”，上海的商业地产供应量正急速上涨，商业地产市场仍是供过于求，库存压力不减。

“上半年写字楼市场供应较大，但第二季度上海市场并没有新增的甲级写字楼入市，”德佑链家研究部分析师钱宁罗指出，“由于部分新项目延迟交付时间，今年下半年写字楼市场或将迎来较大的集中供应。”

虽然供大于求趋势明显，但业内人士对于上海的商业地产市场仍旧抱有信心。

宋会雍便表示，今年前5个月上海的CPI同比增幅连续4个月都在2%以上，长期持有投资回报率稳定的商业产品，或将成为购房者寻求资产保值的较好途径和现实选择。另外，今年上半年可散售的写字楼、商铺销售业绩均有所上升，也说明购房者对于商业地产的长期看好。

不仅如此，有业内人士认为，商业地产与住宅不同，除成交表现外，产品的租赁情况更能反映出市场的整体走势。而今年上半年持有类商业产品在租赁方面的表现也正说明了上海商业地产的潜力依旧值得看好。

世邦魏理仕数据显示，今年第二季度，监控的优质写字楼产品在租金上涨的同时，空置率也达到5.7%，为近7年的最低点。而优质购物中心的租赁情况也呈现出租金上涨、空置率降低的趋势。

分析人士认为，上述表现说明了目前上海商业地产旺盛的租赁需求，这也会对散售型产品的成交起到利好影响。