展望2015年楼市五大新常态 多元化经营将成潮流

根据中央经济会议指示，2015年，楼市将告别频繁的行政调控手段，更多依靠市场规律运行；不动产登记制度、房产税等制度加快建设，法治化长效机制将使房地产市场“去投资化”，房地产投资、交易量及房价增速均将进入平缓的新常态。在2015年，楼市新常态也将引领潮流，迎接新挑战。接下来，记者带您展望2015年，看看即将到来的一年楼市新常态的五大特征。

差异化地产势在必行

住宅市场面临较高库存和严厉调控压力，刚需客户被超级大盘基本吞噬，市场上同类产品竞争激烈，为了规避投资风险，多元化发展已成房地产开发企业的共同选择。近年来，万科、保利、富力等品牌开发商纷纷涉足旅游地产、养老地产等“泛地产”领域。业内人士指出，房企同心多元化将成为经营新常态。

从目前的市场情况来看，养老地产的软件服务还比较欠缺，鲜有开发商足够深入了解老年人的需求，提供尽善尽美的养老服务。但从市场走势来看，还是十分乐观的。近年来，社会对“养老”问题给予了更多关注，研发出多种高科技的服务形式。退休年龄延迟引发的争议也正在催生公众对养老问题的担忧，开发商正在试图从这种群体性焦虑中寻找下一块蛋糕。业内普遍态度偏向乐观，认为养老地产会是2015年的一个新利润增长点现象，大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择，更多的开发商也跃跃欲试。

旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住质量、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。在很多业内人士的眼中，2015年旅游地产将会迎来更多新机会。

不过，养老地产、旅游地产这类差异化地产更像一个综合体的全面开发项目，后期存在较大的运营风险，租售方式比普通住宅更为复杂。“它考验的不仅是开发商的人、财、物力，更多的是整盘的运营能力，多种业态比例如何分配、营销节点如何控制等都是开发商应该通盘考虑的问题。

多元化经营将成潮流

开矿、做药、拍电影……地产调控正在推动的企业对于房产之外“第二职业”的探索和介入，逐渐从个体现象演变成为行业潮流。

地产企业跨界原因在于，从资金成本、资金价格上来说，很多主营业务不错的企业目前都面临着一些资金问题，同时大多还面临着利润收缩的问题，所以只能弃房。

根据兰德咨询的预测，当全国商品房销售面积达到17亿平方米左右后，我国房地产市场将由增量市场转为存量市场，这一时点预计在2018年前就会到来。因此，房地产企业跨界可能成为2015年地产市场的“新常态”。业内人士建议，内地房企要寻求多元化发展，最稳妥的做法还是依托于地产业务实现相关多元化，比如说养老地产、工业地产、物业服务、地产金融等，在提高企业的管理与营运能力后再寻求非相关领域的发展。

地产企业向轻资产运营模式转型是另一个值得关注的新常态。业内人士表示，轻资产一般主要是两条路：一条是快周转，另一条是把资产卖出去。在土地公平化、市场化的竞争条件下，土地的差价会越来越少，房地产企业仍然要回到本质的重点上，就是产品的创新和设计，这样产生了现在的轻资产路线。

同质化居住颠覆理念

如今，白领公寓已成为一种针对年轻白领打造的全新地产产品，而这一产品也在逐渐成为地产未来一个重要的细分市场。大量的竞争者进入这一产业，足以证明对白领公寓的市场需求规模已经开始形成。

借鉴了美国REITS模式并进行中国式改良，通过收购、租赁物业的组合策略的“新派公寓”锁定了月收入在1万至2万元的白领用户，希望以符合白

领用户个性化需求的新居住消费模式，打造出独特的“品牌+地产+金融”的地产生意。创始人王戈宏创新地提出“新的生活方式、新的家、年轻人自己的社区”的居住理念。鼓励年轻人依据自身的经济条件，用不超过30%的收入，选择租住在离办公和娱乐交通距离不超过30的地方。新派公寓的商业服务是一种综合的功能型服务，零售、干洗、生鲜配送、网吧、健身，美容、书吧等各种商业都有机会进行植入。

新派公寓创始人王戈宏通过将基金化的结构实现了“类REITS”的运作模式。与此同时，通过长期持有经营，新派公寓可以获得稳定的收益。力图打造未来居住消费趋势的白领公寓与普通出租屋相比对购买力相对较强的年轻白领来说有很大吸引力，低廉的租金预期也会对周边房屋租赁市场带来不小的冲击。万通控股董事长冯仑认为，“代”才是房地产行业的“新常态”。

大数据应用引领革新

2014年，万科牵手百度，恒大和阿里巴巴同样进行了签约，马云称会通过互联网的思想和技术帮房企转型升级。算上万达，房地产行业同步迈入了大数据时代。

作为时下火热的IT行业词汇，何为大数据？有学者认为大数据是不用抽样调查这种随机分析法，而是采用全部数据的方法。专家指出，大数据蕴藏着大量有关客户行为和业务运营等重要信息，能帮助企业做出更加正确的决策，更精准地找到用户，降低营销成本。

实际上，从2013年开始就有房地产企业在思考如何建立大数据管理，以便在拿地之前就对未来市场的需求、供给有精确的预测。如今来看，无论是万科与百度牵手，恒大与阿里巴巴联盟，万达与京东的合作和自己打造的大会员大数据平台，都能够得到除房地产数据以外的大数据，从而预测区域市场的后续需求和购买者的偏好。

同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，房地产企业通过大数据或者互联网平台，从项目前期的拿地、规划、营销定位、开工建设、采购等各个环节获取更大的价值。以拿地为例，房企可以通过基于LBS技术的“人口迁徙图”的大数据应用来进行全国拿地布局。通过对目标拿地城市的人口迁徙数量预判，以及当地新增供应和存量房的对比、房价收入比、地价房价比、与中心城市房价比等这些会影响地价的数据，就可以让房企明晰，该不该在这个城市拿地。由此可见，大数据技术在房地产领域大有可为，大数据的应用理应成为2015年楼市新常态。

去库存策略奠定基调

由于2014年津城楼市整体相对低迷，大部分开发商的业绩达成率并不理想。业内人士分析认为，在高库存以及全年销售业绩压力等因素的影响下，2015年房企仍将会以去库存为主。

天津市区库存不小，特别是滨海新区，空置高楼很多，“蓝印”取消更是加大了去库存压力。分区域来看，2014年底，天津全市四大片区可售量涨落参半。其中市内六区可售量为218.92万平方米，环比增加1.72万平方米，再攀高值。供应房源主要集中于河东区、河北区，受成交量回升影响，出清周期降至23.9个月。环城四区出清周期为20.8个月，为四大片区中最低水平。滨海新区出清周期为53.2个月，高居四大片区首位。远郊区县可售量至731.73万平方米，达历史高位，利好政策的入市促使成交量回升，至蓝印政策取消后高值，但仍不足20万平方米水平，供应的相对高位促使出清周期持续走高。

郑州房产网业内人士分析，“去库存”已在多家房企2014年中报中提及，随着万科等实力房企发起的第一轮降价，一些销售目标完成率低，存货量大的房企在2015年上半年或将采取降价销售的方式加入跑量阵营。去库存将成为2015年楼市新常态的另一大特征。